Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła wyraźne ożywienie inwestycyjne na polskim rynku nieruchomości handlowych. Wartość zawartych transakcji przekroczyła 1 mld euro, a więc już po sześciu miesiącach była wyższa niż w całym 2025 roku. Handel odpowiadał za około jedną trzecią całkowitego wolumenu inwestycyjnego w Polsce. Co istotne, kapitał wraca nie tylko do parków handlowych – inwestorzy coraz szerzej interesują się centrami handlowymi, portfelami obiektów convenience oraz transakcjami sale & leaseback.
Nieruchomości handlowe ponownie przyciągają inwestorów
Jeszcze w ostatnich latach aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości handlowych była w dużej mierze skoncentrowana wokół parków handlowych. Format ten korzystał m.in. z rozwoju handlu convenience, stosunkowo prostego modelu funkcjonowania oraz zainteresowania konsumentów zakupami realizowanymi blisko miejsca zamieszkania.
Pierwsza połowa 2026 roku pokazuje jednak, że rynek wchodzi w kolejny etap. Parki handlowe pozostają ważnym produktem inwestycyjnym, ale przestały być jedynym segmentem przyciągającym znaczący kapitał.
Rynek, na którym w ostatnich latach dominował format parków handlowych, stał się dziś najbardziej zróżnicowanym segmentem inwestycyjnym w Polsce. Obok parków handlowych, które są nadal bardzo popularnym produktem inwestycyjnym, ponownie kupowane są duże centra handlowe, rozwijają się transakcje portfelowe, a coraz większe znaczenie zyskują struktury sale & leaseback. Taka dywersyfikacja wynika z rosnącego globalnego popytu na nieruchomości handlowe. Nowy napływający kapitał wykazuje się większą elastycznością co do typów nabywanych nieruchomości
– mówi Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment, JLL.
Centra handlowe wracają na inwestycyjny radar
Jednym z najbardziej widocznych sygnałów zmiany jest ponowne zainteresowanie dużymi centrami handlowymi. Największą transakcją pierwszej połowy roku było nabycie przez czeską Trigeę większościowego udziału w centrum Posnania. Była to największa inwestycja w tym sektorze od 2024 roku.
Jednocześnie utrzymuje się popyt na portfele parków handlowych. Wśród istotnych transakcji znalazło się przejęcie sześciu Vendo Parków przez Generali Real Estate i Star Capital Finance.
Kolejne transze portfela TREI nabywały Ares Real Estate i Slate Asset Management. Zakupy kolejnych nieruchomości realizowały również BIG i MCore.
Z perspektywy rynku retail istotna jest nie tylko skala tych transakcji, ale przede wszystkim ich różnorodność. Inwestorzy w coraz mniejszym stopniu wybierają nieruchomości wyłącznie na podstawie ich formatu.
Większego znaczenia nabierają jakość aktywa, lokalizacja, profil i siła najemców, odporność obiektu na lokalną konkurencję oraz możliwość generowania stabilnych przepływów pieniężnych.
Sale & leaseback coraz ważniejszy dla sieci handlowych
Drugim istotnym trendem jest rozwój transakcji typu sale & leaseback. Mechanizm znany od lat m.in. z rynku nieruchomości magazynowych zaczyna odgrywać coraz większą rolę również w sektorze handlowym.
Przykładem jest transakcja, w ramach której fundusz Shopper Park Plus zarządzany przez Adventum kupił od Auchan Polska i Ceetrus osiem obiektów handlowych o wartości około 190 mln euro.
Auchan pozostał jednocześnie głównym najemcą nieruchomości na podstawie piętnastoletnich umów najmu.
Z punktu widzenia operatora handlowego sale & leaseback pozwala uwolnić kapitał ulokowany w nieruchomościach i wykorzystać go m.in. do finansowania rozwoju podstawowej działalności. Inwestor otrzymuje natomiast aktywo z najemcą oraz długoterminowym, bardziej przewidywalnym strumieniem przychodów.
Sale & leaseback przestaje być rozwiązaniem stosowanym wyłącznie w pojedynczych przypadkach. Dla operatorów handlowych staje się elementem strategii finansowania dalszego rozwoju, natomiast inwestorom daje dostęp do aktywów z bardzo dobrze zabezpieczonym dochodem. To jeden z kierunków, który w najbliższych latach może wyraźnie zmienić strukturę polskiego rynku inwestycyjnego
– komentuje Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment, JLL.
Międzynarodowy kapitał stawia na polski handel
Zmienia się również struktura kapitału zainteresowanego polskimi nieruchomościami handlowymi. Największe pojedyncze transakcje w pierwszej połowie 2026 roku realizowali inwestorzy z Czech i Węgier. W przypadku transakcji portfelowych widoczna jest natomiast współpraca międzynarodowych funduszy nieruchomości ze specjalistycznymi zarządcami aktywów.
Przykładem są transakcje Generali Real Estate i Star Capital Finance oraz Ares Real Estate i Slate Asset Management. Akwizycje Trigei i Adventum wskazują jednocześnie na rosnącą rolę kapitału z Europy Środkowej na polskim rynku nieruchomości handlowych.
Aktywni pozostają także inwestorzy izraelscy, brytyjscy, prywatny kapitał niemiecki oraz południowoafrykański. Stopniowo zwiększa się również udział prywatnego kapitału z Polski.
Rynek przyciąga tym samym coraz bardziej zróżnicowane grupy kupujących – od stopniowo powracających funduszy typu core po podmioty realizujące strategie portfelowe, partnerstwa kapitałowe i bardziej złożone struktury transakcyjne.
W drugiej połowie 2026 roku liczyć będzie się jakość aktywów
Według ekspertów JLL nieruchomości handlowe powinny pozostać jednym z najbardziej aktywnych segmentów rynku inwestycyjnego również w drugiej połowie roku. Z punktu widzenia inwestorów coraz trudniej jednak dzielić rynek na atrakcyjne i nieatrakcyjne formaty.
Poza lokalizacją znaczenie mają odporność danego obiektu na zmieniające się zachowania konsumentów, poziom konkurencji w jego otoczeniu, kondycja i siła operatorów handlowych, długość umów najmu oraz możliwości dalszego zwiększania wartości nieruchomości poprzez aktywne zarządzanie.
Dzisiaj inwestorzy kupują nie tyle konkretny format handlowy, ile jakość modelu biznesowego stojącego za nieruchomością i długoterminowy potencjał osiągnięcia zakładanych stóp zwrotu lub wyników lepszych niż średnia rynkowa. Dlatego obok parków handlowych równie dobrze radzą sobie najlepsze centra handlowe czy portfele convenience. Rynek handlowy przestał być jednowymiarowy i właśnie ta różnorodność będzie jego największą przewagą konkurencyjną w kolejnych latach
– podsumowuje Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment, JLL.
Co ożywienie inwestycyjne oznacza dla rynku handlowego?
Wynik przekraczający 1 mld euro w ciągu zaledwie sześciu miesięcy wskazuje, że nieruchomości handlowe ponownie stały się istotną częścią polskiego rynku inwestycyjnego. Jeszcze ważniejsza od samej wartości transakcji jest jednak zmiana podejścia kapitału.
Inwestorzy są obecni w wielu segmentach jednocześnie, a o atrakcyjności nieruchomości coraz częściej decyduje jej potencjał biznesowy, jakość najemców i stabilność generowanego dochodu, a nie samo zaklasyfikowanie obiektu jako centrum czy parku handlowego.
Dla sieci handlowych i operatorów retail oznacza to również szerszy dostęp do kapitału i możliwość wykorzystywania nieruchomości jako elementu strategii finansowania rozwoju.
Jeśli ten kierunek utrzyma się w kolejnych kwartałach, 2026 rok może okazać się ważnym etapem odbudowy znaczenia sektora handlowego na polskim rynku inwestycyjnym.
JLL